Immobilier : où investir en stations de ski ?

C’est le moment de se mettre au vert ! Les stations de ski ont en ce moment une bonne dynamique immobilière et de nombreux atouts. Avec un tourisme sur deux saisons, soit pas loin de 6 mois de saison touristique, les stations permettent une bonne rentabilité des locations. Ce n’est pas un hasard d’ailleurs si le Club Med et les grandes fortunes y investissent massivement. Vous cherchez simplement un pied-à-terre ? Nos conseils vous seront aussi précieux pour bien choisir où investir en stations de ski.

Nos stations recommandées selon votre profil

Si vous souhaitez investir dans l’ancien en stations de ski, le budget va de quelques 100 000 € pour un studio dans une petite station de ski à plusieurs millions pour un chalet à Megève ou Val d’Isère. Les résidences de tourisme et fonds permettent d’investir dans le neuf avec des revenus locatifs assurés. Voici nos stations préférées selon votre profil :

Retrouvez chaque partie développée ci-dessous :

• Les stations les moins chères au m²
• Investir dans le neuf ou les résidences de tourisme : la rentabilité facilitée
• Les stations où l’on ski longtemps et pour encore longtemps (garantie neige)
• Les stations 4 saisons aussi agréables en été qu’en hiver
• Les plus beaux villages où investir
• Manque de neige : vers une dévaluation des biens ?

Les stations les moins chères au m² pour investir

Le saviez-vous ? Le prix moyen au m² est presque 10 fois moins cher au Corbier qu’à Val-d’Isère. Ces chiffres moyens, trouvés sur le site Seloger.com, s’échelonnent de 2323 € le m² au Corbier à 13028 € le m² à Val-d’Isère. Plus chère que Courchevel, Megève ou Chamonix, la station de ski de Haute Tarentaise rivalise avec les prix moyens de l’ouest parisien. En station, le prix moyen au m² est de 4945 € dans les Alpes du Nord. C’est l’ordre de prix qu’on retrouve à Pralognan-le-Vanoise, Samoëns Val Cenis et Valloire.

Les stations de ski des Alpes les moins chères pour investir sont principalement des stations de ski de tailles moyennes. Une vingtaine de stations de ski possèdent un prix au m² inférieur à 3000 € avec notamment : Valfréjus et La Norma (deux beaux domaines plein nord), Chamrousse (un grand domaine alpin et un beau domaine de fond), Gresse-en-Vercors (un peu d’alpin et de fond), Le-Collet-d’Allevard (domaine alpin familial), Auris-en-Oisans (une petite station reliée à l’Alpe d’Huez), Saint-Colomban-des-Villard (un ski alpin menacé mais un cadre d’exception en été) et Le Corbier (un grand domaine alpin mais des immeubles critiqués pour leur style).

Parmi celles-ci, certaines stations sont en difficulté et risquent d’arrêter le ski dans les 15 prochaines années. D’autres ont une architecture peu appréciée, mais un beau domaine skiable. Voici un petit focus sur 5 stations pas chères où investir :

• Chamrousse : Dans un très beau cadre ouvert surplombant Grenoble, Chamrousse souffre à certains endroits d’une architecture vieillissante. Côté montagne, on y trouve de beaux lacs en été, un domaine alpin de 90 km de pistes et 40 km en nordique. Les pistes culminent à 2 200 m. Ce n’est donc pas une station de basse altitude, mais elle peut momentanément manquer de neige. La station est surtout peu connue et souffre sans doute d’une demande touristique moindre que ses voisines alpines. C’est donc un très bon investissement personnel, peut-être moins bon en locatif. Environ 2600 € le m².
• Le Collet d’Allevard : même contexte en plus petit : Le Collet est une station de ski assez vieillissante située dans le cadre magnifique du massif de Belledonne. Comme Chamrousse, la station est très ouverte sur les massifs environnants. Son domaine alpin est familial : environ 35 km de pistes entre 1450 et 2100 mètres d’altitude. Ce dernier est réputé pour être le plus grand domaine de ski de nuit de France (de grands projecteurs illuminent certaines pistes une fois la nuit tombée). Environ 2300 € le m².
• Aillons-Margeriaz : Ce beau village des Bauges est agréable en toutes saisons. Peu touristique, on y retrouve une montagne authentique, douce et agricole, à quelques kilomètres de Chambéry. Une coopérative y vend de très bons fromages, dont la Tome des Bauges. Aillons possède un domaine d’altitude familial au Margeriaz avec des pistes d’Alpin et quelques pistes de fond. L’été, on observe également une belle dynamique sur l’ancienne station avec des installations de tyroliennes et des filets suspendus. 2500 € le m².
• La Norma : orientés plein nord et atteignant presque 2750 mètres d’altitude, les 65 km de pistes de « la station cosy » ne risquent pas de manquer de neige. Même si c’est une station créée de toutes pièces, son architecture et son ambiance ont ont un côté village rassurant. L’été y est plutôt dynamique avec le site historique des forts de l’Esseillon à proximité, une tyrolienne et un lac de baignade. 2300 € le m² environ.
• Le Corbier : Si vous êtes amoureux du ski, Le Corbier est peut-être le meilleur investissement : cette station de ski composée de 3 grandes tours peu esthétiques donne accès au domaine des Sybelles : 310 km de pistes reliées entre les stations de La Toussuire, Saint-Sorlin et Saint-Jean-d’Arves et Saint-Colomban-des-Villards. Un domaine qui ne rivalise pas avec les grands domaines de Tarentaise, mais où on peut clairement se faire plaisir ! Environ 2300 € le m².

Investir dans le neuf ou les résidences de tourisme

Si vous souhaitez investir pour avoir un pied-à-terre, le prix et la situation guideront votre choix. Pour investir avec une rentabilité locative, l’option neuf ou résidence de tourisme s’offrent également à vous. Ces dernières permettent bien souvent de défiscaliser une part de vos revenus pour réduire vos impôts. Vous devez en ce cas simplement vous engager à mettre votre bien en location pendant une certaine durée via l’opérateur de la résidence. Si ce type de programme est amené à se raréfier ces prochaines années, il existe de nombreuses opportunités actuellement. Les principaux promoteurs qui commercialisent et assurent ensuite la gestion locative sont notamment Terresens, CGH, MGM, Lagrange et Pierre et Vacances. N’hésitez pas à consulter leurs programmes. Ils remettent également régulièrement en vente des appartements dans leurs résidences.

Investir dans une station où l’on ski longtemps (et pour longtemps)

Les stations à la meilleure rentabilité locative sont sans doute celles où l’on propose du ski de début décembre à fin avril. De fait, les prix de l’immobilier semblent clairement corrélés à l’offre de ski, plus qu’à l’offre estivale. Ce sont aussi les stations où il y a le plus de clientèles internationales.

Ainsi, les stations qui offrent la plus grande durée de ski sont Val Thorens, Tignes, Val-d’Isère, La Plagne, Les Arcs, Peisey-Vallandry, l’Alpe d’Huez, Les 2 Alpes, Flaine, Avoriaz et Montgenèvre. Dans ces stations, le prix de l’immobilier est supérieur à 7 000 € le m². Les plus chères sont Courchevel, Méribel et Val-d’Isère. Les moins chères sont La Plagne et Les 2 Alpes (entre 4 500 et 4 600 € le m²). Pour conjuguer art de vivre et longue saison de ski, on prendra la direction de Val-d’Isère, d’Avoriaz et de Méribel par exemple.

Les stations 4 saisons : la montagne à l’année

Il n’existe pas dans les Alpes de stations 4 saisons, au sens où il y aurait des touristes présents chaque mois de l’année, mis à part Chamonix et Megève dans une moindre mesure. Il existe par contre de nombreuses stations villages fréquentées en été comme en hiver, et très agréables pour un week-end en inter-saison. C’est le cas de Valloire, Bonneval-sur-Arc, La Clusaz, Le Grand-Bornand, Les Gets, Morzine, Châtel, Saint-Gervais, Les Contamines, Samoëns, Sixt-Fer-à-Cheval, Hauteluce, Arêches-Beaufort, Les Carroz-d’Arâches, Villard-de-Lans, Autrans, Serre Chevalier et de quelques autres.

Les plus beaux villages où investir

Nous avons fait quelques articles sur les villages des Alpes où aller en été. Pour nous, les plus beaux villages qui conjuguent une offre de ski, une belle saison d’été et seraient bien pour des séjours de vacances scolaires d’automne sont Bonneval-sur-Arc, Hauteluce, Arêches-Beaufort, Saint-Gervais, Samoëns et les villages du Queyras. Toutes les stations village citées dans le paragraphe précédent (4 saisons) sont également adaptées à un investissement en station village.

Le manque de neige va-t-il dévaluer mon bien ?

Le réchauffement climatique pourrait faire perdre de la valeur immobilière en stations à une échéance d’une vingtaine d’années. Tout dépendra de l’évolution des pratiques, des mesures contraignantes adoptées par les gouvernements (si les Anglais peuvent moins prendre l’avion, que deviendra Val-d’Isère ?), de l’aléa météorologique, de l’exposition et de l’altitude de chaque station. Il est clair que les stations qui abandonneront le ski verront leurs prix immobiliers fondre comme neige au soleil. Pour l’instant, aucun phénomène du genre n’a été observé, même là où le ski semble condamné. La FNAIM note toutefois une tendance à la revente de bien par certains clients pour acheter plus haut en altitude. Toutefois, notez que les stations sont nombreuses à n’être que peu exposées aux effets du réchauffement d’ici à 2050 selon les études. En effet, jusqu’en 2050, la neige de culture devrait permettre de compenser la variabilité accrue de l’enneigement naturel.

Si vous avez des craintes, excluez les domaines skiables exposés au sud. Privilégiez les départs des pistes au-dessus de 1 400 m dans les Préalpes et 1 600 m au cœur des Alpes. Enfin, veillez à ce que le domaine se situe principalement au-dessus de 2 000 m d’altitude. À terme, la pratique du ski est peu menacée dans les stations de Tarentaise ou de Haute-Maurienne. Elle est par contre quasi condamnée dans les Préalpes. Malgré cela, la montagne reste belle, en hiver comme en été. Si vous cherchez un pied-à-terre, qu’importe le ski, pourvu qu’on ait la vue !