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Immobilier : où investir en stations de ski ?

C’est le moment de se mettre au vert ! Les stations de ski ont en ce moment une bonne dynamique immobilière et de nombreux atouts. Avec un tourisme sur deux saisons, soit pas loin de 6 mois de saison touristique, les stations permettent une bonne rentabilité des locations. Ce n’est pas un hasard d’ailleurs si le Club Med et les grandes fortunes y investissent massivement. Vous cherchez simplement un pied-à-terre ? Nos conseils vous seront aussi précieux pour bien choisir où investir en stations de ski.

Les stations les moins chères au m²

Le saviez-vous ? Le prix moyen au m² est presque 10 fois moins cher à Chamrousse qu’à Val-d’Isère. Ces chiffres moyens, trouvés sur le site Seloger.com, s’échelonnent de 1 549 € le m² à Chamrousse à 12 487 € le m² à Val-d’Isère. Plus chère que Courchevel, Megève ou Chamonix, la station de ski de Haute Tarentaise rivalise avec les prix moyens de l’ouest parisien. En station, le prix moyen au m² est de 4067 €. C’est l’ordre de prix qu’on retrouve à Praz de Lys, Samoëns, Saint-Gervais et Valloire.

Les stations de ski des Alpes les moins chères pour investir sont principalement des stations de ski moyennes. Une dizaine de stations de ski possèdent un prix au m² inférieur à 2000 € : Bramans (ski de fond), le Désert d’Entremont (ski de fond et quelques pistes d’alpin en difficulté), Chamrousse (un grand domaine alpin et un beau domaine de fond), Gresse-en-Vercors (un peu d’alpin et de fond), Le-Collet-d’Allevard (domaine alpin familial), Aillons-Margeriaz (domaine alpin familial en altitude, quelques pistes de fond), Sollières-Sardières (ski de fond), Saint-Pierre-de-Chartreuse (ski alpin familial et de fond), L’Alpe du Grand-Serre (domaine alpin familial et de fond), La Norma (un beau domaine alpin), Le Corbier (grand domaine alpin).

Paysages contrastés printemps/hiver à Chamrousse en avril 2021

Parmi celles-ci, certaines stations sont en difficulté et risquent d’arrêter le ski dans les 15 prochaines années. D’autres ont une architecture peu appréciée, mais un beau domaine skiable. Voici un petit focus sur 5 stations pas chères où investir :

  • Chamrousse : Dans un très beau cadre ouvert surplombant Grenoble, Chamrousse souffre à certains endroits d’une architecture vieillissante. Un projet d’envergure envisage une rénovation du secteur de Recoin et de relier la station à Grenoble par un téléphérique. Côté montagne, on y trouve de beaux lacs en été, un domaine alpin de 90 km de pistes et 40 km en nordique. Les pistes culminent à 2 200 m. Ce n’est donc pas une station de basse altitude, mais elle peut momentanément manquer de neige. La station est surtout peu connue et souffre sans doute d’une demande touristique moindre que ses voisines alpines. C’est donc un très bon investissement personnel, peut-être moins bon en locatif.
  • Le Collet d’Allevard : même contexte en plus petit : le Collet est une station de ski assez vieillissante située dans le cadre magnifique du massif de Belledonne. Comme Chamrousse, la station est très ouverte sur les massifs environnants. Son domaine alpin est familial : environ 35 km de pistes entre 1450 et 2100 mètres d’altitude. Ce dernier est réputé pour être le plus grand domaine de ski de nuit de France (de grands projecteurs illuminent certaines pistes une fois la nuit tombée).
  • Aillons-Margeriaz : Ce beau village des Bauges est agréable en toutes saisons. Peu touristique, on y retrouve une montagne authentique, douce et agricole, à quelques kilomètres de Chambéry. Une coopérative y vend de très bons fromages, dont la Tome des Bauges. Aillons possède un domaine d’altitude familial au Margeriaz avec des pistes d’Alpin et quelques pistes de fond. L’été, on observe également une belle dynamique sur le secteur station avec des installations de tyroliennes et des filets suspendus.
  • La Norma : orientés plein nord et atteignant presque 2750 mètres d’altitude, les 65 km de pistes de « la station cosy » ne risquent pas de manquer de neige. Même si c’est une station créée de toutes pièces, son architecture et son ambiance ne sont pas désagréables. L’été y est plutôt dynamique avec le site historique des forts de l’Esseillon à proximité et un lac de baignade.
  • Le Corbier : Amoureux du ski, le Corbier est peut-être le bon plan investissement : cette station de ski composée de 3 grandes tours peu esthétiques donne accès au domaine des Sybelles : 310 km de pistes reliées entre les stations de La Toussuire, Saint-Sorlin et Saint-Jean-d’Arves et Saint-Colomban-des-Villards. Un domaine qui ne rivalise pas avec les grands domaines de Tarentaise, mais où on peut clairement se faire plaisir !
station de Chamrousse avec vue sur le Vercors

Investir dans le neuf ou les résidences de tourisme

Si vous souhaitez investir pour avoir un pied-à-terre, le prix et la situation guideront votre choix. Pour investir avec une rentabilité locative, l’option neuf ou résidence de tourisme s’offrent également à vous. Ces dernières permettent bien souvent de défiscaliser une part de vos revenus pour réduire vos impôts. Vous devez en ce cas simplement vous engager à mettre votre bien pendant une certaine durée en location touristique via l’opérateur de la résidence. Si ce type de programme est amené à se raréfier ces prochaines années, il existe de nombreuses opportunités actuellement. Les principaux promoteurs qui commercialisent, font la gestion locative et sont bien installés sont notamment Terresens, CGH, MGM, Lagrange et Pierre et Vacances. N’hésitez pas à consulter leurs programmes. Ils remettent également régulièrement en vente des appartements dans leurs résidences.

Investir dans une station où l’on ski longtemps

Les stations à la meilleure rentabilité locative sont sans doute celles où l’on propose du ski de début décembre à fin avril. De fait, les prix de l’immobilier semblent clairement corrélés à l’offre de ski, plus qu’à l’offre estivale. Ce sont aussi les stations où il y a le plus de clientèles internationales.

Ainsi, les stations qui offrent la plus grande durée de ski sont Val Thorens, Tignes, Val-d’Isère, La Plagne, Les Arcs, Peisey-Vallandry, l’Alpe d’Huez, les 2 Alpes, Flaine, Avoriaz et Montgenèvre. Dans ces stations, le prix de l’immobilier est de 7 000 € le m² en moyenne. Les plus chères sont Courchevel, Méribel et Val-d’Isère. Les moins chères sont La Plagne et les 2 Alpes (entre 4 400 et 4 600 € le m²). Pour conjuguer art de vivre et longue saison de ski, on prendra la direction de Val-d’Isère, Avoriaz et Méribel par exemple.

Les stations 4 saisons

Valloire, un beau village où investir pour l’été comme pour l’hiver

Il n’existe pas dans les Alpes de stations 4 saisons, au sens où il y aurait des touristes présents chaque mois de l’année, mis à part Chamonix et Megève dans une moindre mesure. Il existe par contre de nombreuses stations villages fréquentées en été comme en hiver. C’est le cas de Valloire, Bonneval-sur-Arc, La Clusaz, le Grand-Bornand, les Gets, Morzine, Châtel, Saint-Gervais, Les Contamines, Samoëns, Sixt, Hauteluce, Arêches-Beaufort, Les Carroz-d’Arâches, Villard-de-Lans, Autrans, Serre Chevalier et de quelques autres.

Les plus beaux villages

Saint-Véran Par Patricia, Adobe Stock

Nous avons fait quelques articles sur les villages chics et confidentiels en hiver et les villages des Alpes où aller en été. Pour nous, les plus beaux villages qui conjuguent une offre de ski, une belle saison d’été et seraient bien pour des séjours de vacances scolaires d’automne sont Bonneval-sur-Arc, Hauteluce, Arêches-Beaufort, Saint-Gervais, Samoëns et les villages du Queyras. Toutes les stations village citées dans le paragraphe précédent (4 saisons) sont également adaptées à un investissement en station village.

Et le manque de neige ?

Le réchauffement climatique pourrait faire perdre de la valeur immobilière en stations à une échéance d’une vingtaine d’années. Tout dépendra de l’évolution des pratiques, des mesures contraignantes adoptées par les gouvernements (si les Anglais peuvent moins prendre l’avion, que deviendra Val-d’Isère ?), de l’aléa météorologique, de l’exposition et de l’altitude de chaque station. Il est clair que les stations qui abandonneront le ski verront leurs prix immobiliers fondre comme neige au soleil. Toutefois, nombreuses sont les stations qui jusqu’en 2050 semblent peu exposées. En effet, jusqu’en 2050, la neige de culture devrait permettre de compenser la variabilité accrue de l’enneigement naturel.

Si vous avez des craintes, excluez les domaines skiables exposés au sud. Privilégiez les départs des pistes au-dessus de 1 400 m dans les Préalpes et 1 600 m au cœur des Alpes. Enfin, veillez à ce que le domaine se situe principalement au-dessus de 2 000 m d’altitude. À terme, la pratique du ski est peu menacée dans les stations de Tarentaise et de Haute-Maurienne. Elle est par contre quasi condamnée dans les Préalpes. Malgré cela, la montagne reste belle, en hiver comme en été. Si vous cherchez un pied-à-terre, qu’importe le ski, pourvu qu’on ait la vue !

L’hiver dans le Val d’Arly, la neige se fait moins présente. Mais les paysages restent beaux !

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