En 2022, on compte 347 résidences de tourisme classées dans les Alpes. On les retrouve dans 81 stations de ski, même si 15 stations rassemblent 52,6% des résidences. Longtemps encouragées par les pouvoirs publics, notamment par des dispositifs fiscaux, les résidences de tourisme sont nombreuses en Maurienne (21% du parc s’y trouve), en Tarentaise (33% du parc), mais aussi en Haute-Savoie (17% du parc) et dans les Hautes-Alpes (12% du parc). Au total, les résidences de tourisme représentent 135 000 lits dans les Alpes, soit plus du double de la capacité des hôtels du massif. La grande majorité ouvre en hiver et en été. Certaines ouvrent même quasiment à l’année. Les plus grands hébergeurs du secteur sont Pierre et Vacances (22 880 lits), Odalys (17 652 lits), CGH (15 171 lits), Lagrange Vacances (9 658 lits) et Géolia (9 022 lits).
Une résidence de tourisme, kézako ?
Dans les Alpes, le tourisme s’est développé après guerre par la construction de résidences secondaires, souvent des studios. D’abord commercialisés en pleine propriété, la nécessité de vendre plus d’appartements, moins chers et de rentabiliser les remontées mécaniques ont conduit à vendre en multipropriété un bien totalement standardisé. C’est ce qui s’est passé aux Arcs ou à Avoriaz par exemple. C’est dans cette station que le concept de résidence de tourisme a été créé par le fondateur de Pierre & Vacances. Ces résidences sont des copropriétés commercialisées par un opérateur unique. Les propriétaires touchent un loyer fixe défini par l’opérateur, qui assure également la gestion globale et certains services. Parfois, l’opérateur est constructeur et utilise le montage comme une levée de fonds. C’est le cas de MGM, CGH, Montagnettes et Pierre et Vacances. Parfois, la résidence est construite par un promoteur (Vinci par exemple). Un gestionnaire vient ensuite exploiter les murs. Certaines résidences de tourisme sont également en pleine propriété d’une seule entreprise ou d’un fonds d’investissement.
135 000 lits en résidences de tourisme dans les Alpes
On compte 135 00 lits en résidence de tourisme dans les Alpes, répartis dans 357 structures ayant une capacité d’accueil de 53 à 2 368 personnes. La plus petite résidence de tourisme des Alpes est le Chalet des Neiges Plein Sud de Val Thorens avec 12 appartements. La plus grande résidence de tourisme est les villages du Bachat à Chamrousse avec 408 appartements et 2 368 lits. Toutefois, en moyenne, les résidences ont une capacité d’accueil de 75 appartements et 390 lits. Ainsi, 68% des résidences ont entre 101 et 500 lits touristiques.
La Savoie rassemble 58% des résidences de tourisme alpines
Dans les Alpes, si on trouve des résidences de tourisme dans 81 stations, elles se concentrent plutôt dans les grandes stations. Ainsi, 15 stations rassemblent 52,6% des résidences des Alpes. On en trouve plus 20 à Tignes, Val Thorens et La Plagne. La Savoie rassemble 58% des résidences des Alpes et 59% de leur capacité d’accueil. Suivent ensuite la Haute-Savoie, et les Hautes Alpes.
Des résidences 3 et 4 étoiles
Comme les hôtels, les résidences de tourisme sont classées de 1 à 5 étoiles. Comme les hôtels, ce classement correspond à un référentiel de prestations (accueil, langues, télévision, piscine…). Plus la résidence propose de services, plus elle peut prétendre à un classement élevé. Les étoiles ne correspondent donc pas directement à un niveau de qualité, mais bien à un niveau de services. Dans les Alpes, la très grande majorité des résidences (82%) a choisi un positionnement en 3 ou 4 étoiles. On trouve ainsi peu de résidences en entrée de gamme et peu en 5 étoiles.
Pierre et Vacances, premier opérateur dans les Alpes
Avec 40 résidences dans les Alpes, Pierre & Vacances est le premier hébergeur alpin. Il rassemble 17% des lits en résidence de tourisme dans des structures plus grandes que la moyenne (572 lits contre 393 en moyenne). Pierre et Vacances est présent dans plusieurs gammes, du 2 au 5 étoiles. C’est un hébergeur reconnu aux prestations standardisées souvent appréciées. Il est présent dans 16 stations.
Avec 17 652 lits, Odalys est le deuxième hébergeur alpin. Il gère 2 gammes distinctes : des résidences de milieu de gamme et un produit « prestige », plus haut de gamme. Odalys est présent dans 23 stations de ski avec des résidences plus petites (392 lits en moyenne).
Avec 15 171 lits, CGH (la Compagnie de Gestion Hôtelière) est un acteur local haut de gamme avec de belles résidences situées dans de belles stations. CGH est promoteur exploitant. Il est présent dans 20 stations avec des résidences de 460 lits en moyenne.
On trouve ensuite les groupes Lagrange et Goélia, positionnés plutôt sur des résidences de milieu de gamme d’environ 450 lits en moyenne. Lagrange est présent dans 16 stations de ski, tout comme Goélia.
On retrouve en station des opérateurs locaux ou spécialisés sur la montagne comme c’est le cas de CGH, MMV, Village Montana, les Balcons, Chalet des Neiges, MGM ou Montagnettes. Ce sont de vrais acteurs du tourisme, mettant en œuvre des prestations haut de gamme avec un haut niveau de prestation. À noter qu’à côté de ces grands opérateurs, on trouve plus de 80 résidences indépendantes ou dans des petits groupes.
Une qualité pas si moyenne que ça !
Si, comme nous, vous avez une image mi-figue mi-raisin des résidences de tourisme, sachez que les avis clients sur Tripdvisor sont plutôt positifs. La note moyenne, toutes résidences confondues, est de 3,9 sur 5 et certaines résidences atteignent la note de 5/5. Les mauvaises appréciations sont souvent liées à la vétusté des locaux ou à l’insuffisance de l’entretien et du ménage. Parfois également, l’équipement peut être minimaliste. Si le haut de gamme a souvent des avis plus positifs, ce n’est toutefois pas une règle. Ainsi, les résidences Goélia, plutôt accessibles financièrement, sont souvent très bien notées par les internautes. Les hébergeurs locaux ou spécialisés montagne semblent également plus enclins à générer de bonnes appréciations. C’est le cas de MGM, CGH, Village Montana, Chalet des Neiges et les Balcons. Il s’agit là souvent de résidences haut de gamme avec une qualité d’accueil et de service au rendez-vous.
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Illustration : Résidence CGH le Ruitor à Sainte Foy Tarentaise, © Fou d’image
Merci pour cette étude quantitativement exhaustive….Toutefois :
1 – Les avis publiés sur Tripadvisor sont très souvent notoirement falsifiés par les appréciations forcément très positives postées par certains gestionnaires de résidences…Ces manipulations concernent malheureusement les résidences ou les sociétés de gestion qui accumulent le plus de griefs justifiés de la part des locataires !
2 – À quand un article sur les problèmes rencontrés avec certaines sociétés de gestion par les propriétaires particuliers d’appartements acquis dans les résidences de tourisme ?
Merci pour votre commentaire.
Sur les avis Tripadvisor, ils ne sont en effet pas certifiés mais la masse d’avis a tendance à diluer la fraude me semble-t-il (qui peut être le fait des opérateur mais aussi de la concurrence qui souhaite discréditer). On peut compenser les tentatives de fraudes en vérifiant les avis sur Booking.com, qui sont réellement liés à un séjour réservé. Concernant les problèmes liés aux sociétés de gestion en difficultés, difficile à traiter sur un angle touristique. Alti-Mag traite plus de vacances que d’économie. D’autant qu’on sait que les problèmes sont nombreux (et ce modèle de levée de fonds sans doute pas si vertueux) mais il ne me semble pas qu’on dispose de données sur l’ampleur des impayés. Pierre & Vacances, qui a inventé le modèle est en tout cas déficitaire depuis longtemps…